Ezt kell tudni a lakásvásárlási illetékről

Mikor egy ingatlan megvásárlása mellett döntünk, nem árt, ha odafigyelünk a további felmerülő költségekre is. Ilyen többek között a vagyonszerzési illeték, mely akár milliós kiadást is jelenthet – nézzük meg, hogy mik is a főbb szabályok.

Az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) rendelkezik a vagyonszerzési illetékről. Ingatlan vásárlása esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályai lesznek irányadók, a vevő illetve vevők szempontjából, de a jogszabály egyéb részei is hasznos információkat tartalmaznak. 

Vagyonszerzési illetéket akkor kell megfizetni, ha ingatlant, ingó dolgot illetve vagyoni értékű jogot, pl. haszonélvezeti jogot kötünk ki, vagy vásárolunk. Ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog, például a lakóház. Vagyoni értékű jog például a haszonélvezet. 

A vagyonátruházási illeték a szerződés aláírásának napján keletkezik, és a vagyonszerző, azaz a jövőbeni tulajdonos vagy haszonélvező köteles megfizetni, vagyis mindig az fizeti meg, aki vásárol.

Ingatlanvásárlás esetén a bejelentést az ingatlanügyi hatósághoz, közismertebb nevén a földhivatalhoz kell megtenni, egy, az adásvételi szerződés és a bejelentésre előírt formanyomtatványon (B400). Minderre a szerződés megkötését követően 30 nap áll rendelkezésre. 

Az illeték általános mértéke a megszerzett vagyon terhekkel nem csökkentett forgalmi értéke után számított 4 százalék, azaz a vételár 4 százalékával kell számolnunk. Megjegyezzük, hogy az adóhatóság a bejelentett értéket nem köteles elfogadni, így eltérhet a bejelentésben foglaltaktól. Előfordulhat, hogy az ingatlan értékét magasabbra v. alacsonyabbra határozza meg és ez után állapítja meg az illetéket.

Fontos, hogy ha haszonélvezeti jog alapítására is sor kerül, akkor ennek jogosultja a haszonélvezeti jog értéke után fizet 4 százalékot, míg a tulajdonos az ezzel csökkentett érték után fizeti meg az illetéket. 

Nézzük meg ezt egy példán keresztül: 

Vásárolunk egy lakást 50 millió forint értékben 1/1 arányban. Ebben az esetben az illeték 4%, melynek összege 2 millió forint (50 000 000*0,04=2 000 000 Ft).

Ha ugyanezen ingatlanra egy 60 éves személy javára haszonélvezeti jogot alapítunk, akkor a haszonélvezeti jog értéke – melyet az illetéktörvény alapján lehet kiszámítani (a vételár huszad részének a hatszorosa) – ebben az esetben 15 millió forint, mert 50 000 000/20*6=15 000 000 Ft. Erre az összegre vetik ki a 4%-os illetéket, így a haszonélvezőnek 600 ezer forint illetékfizetési kötelezettsége lesz (15 000 000*0,04=600 000 Ft). A vevőnek viszont a 15 millió forintos haszonélvezeti joggal csökkentett összeg alapján kell illetéket fizetnie (50 000 000-15 000 000=35 000 000), tehát az új tulajdonos 1,4 millió forint befizetnivalóra számíthat (35 000 000*0,04=1 400 000 Ft) 

Az 1990. évi XCIII. Illetéktörvény alapján a haszonélvezeti jog értéke

Az 1990. évi XCIII. Illetéktörvény alapján a haszonélvezeti jog értéke

Egy 50 millió forintos ingatlan vásárlása esetén fizetendő illeték mértéke a haszonélvező életkorának függvényében 

Egy 50 millió forintos ingatlan vásárlása esetén fizetendő illeték mértéke a haszonélvező életkorának függvényében

Fontos kiemelni, hogy a törvény többféle illetékmentességet és illetékkedvezményt tartalmaz, így az ezekről való tájékozódás elengedhetetlen, hisz a fenti példa alapján is látható milliós költségektől kímélhetjük meg magunkat. 

Mikor részesülhetünk kedvezményben?

-  Új lakás vásárlása esetén, amennyiben az érték a 30 millió forintot nem haladja meg – illetve, ha vissza nem térítendő állami támogatást vettünk igénybe, például CSOK-ot, és az ezzel csökkentett érték nem lépi túl az előbbi határt – akkor nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ez a példánkban azt jelenti, hogy 15 millió forint után nem kell az illetéket megfizetni, mely 600 ezer forintot jelent (15 000 000 * 0,04= 600 000 Ft). 

-  Nem kell megfizetnünk az illetéket, ha a gyermekünknek adjuk el az ingatlanunkat és ugyanez igaz a házastársak egymás közötti adás-vételére, vagyonátruházására is. 

-  Abban az esetben, ha a szerződés aláírásakor még nem vagyunk 35 évesek, az első lakástulajdon megszerzése esetén 50% illetékkedvezményre vagyunk jogosultak, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Ezen érték a mai viszonyok között sajnos alacsonynak mondható, mivel a teljes 1/1 tulajdon értéke lehet ennyi, résztulajdon vásárlás esetén szükséges az arányosítás, azaz ha a fiatal csak az ingatlan 1/2 eszmei hányadát veszi meg, akkor 7,5 millió a határ. 

-  Első lakástulajdonát szerzőnek minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, 50 százalékot meghaladó tulajdoni hányada, vagy ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyon értékű joga. 

-  Aki megfelel az előbbi két feltételnek – 35 év alatti és első lakástulajdon szerző –, de 15 millió forintnál magasabb értékben vásárol, még kérheti az illeték legfeljebb 12 hónapra, havi egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetését, mely szintén segítség lehet a kiadások tervezésénél. 

Mit kell tudnunk akkor, ha 3 éven belül eladunk és vásárolunk is? Mikor kell illetéket fizetnünk és mikor élvezünk mentességet? 

Amennyiben a vásárlást megelőző 3 éven belül, illetve azt követően 1 éven belül a vagyonszerző másik lakástulajdonát igazoltan eladja, akkor az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének a különbözete. 

Az előző példánál maradva, ha 50 millió forintért lakást vásárolunk, és mondjuk előzőleg (3 évben belül) 30 millió forintért értékesítettünk, akkor a 20 millió forint után kell megfizetnünk a 800 ezer forint illetéket (20 000 000 * 0,04=800 000 Ft). Egy vásárlással szemben azonban csak egy értékesítést tudunk szembe állítani. 

Amennyiben az összegek pont fordítottak, azaz 30 millióért vásárolunk és 50 millióért adtunk el, az illetéktörvény kimondja, hogy mentességet élvezünk, hisz vagyonnövekedés nem történt. 

Összességében elmondható, hogy egy lakásvásárlás esetén fontos tájékozódni a várható költségekről, és a finanszírozást ennek megfelelően alakítva elkerülni az esetleges kellemetlen meglepetéseket.

visszahívást kérek
Visszahívást kérek
bezárás
Visszahívás kérése
A böngészője elavult!

Frissítse vagy cserélje le a böngészőjét. A böngészőm frissítése

×